Pierwszą i zasadniczą różnicą jest wielkość tych jednostek. Spółdzielnia mieszkaniowa jest znacznie większa niż wspólnota. Spółdzielnia posiada swoje organy, takie jak zarząd. Zarząd ma swoją siedzibę. Zwoływane jest walne zgromadzenie członków spółdzielni. Każdy z mieszkańców (członków spółdzielni) ma jeden głos o takiej samej wartości. Natomiast wspólnota mieszkaniowa to twór znacznie mniejszy. Jest to najprościej mówiąc zbiór właścicieli mieszkań w obrębie danej nieruchomości. Podczas podejmowania decyzji przez wspólnotę mieszkaniową, ilość głosów jakie ma właściciel nieruchomości zależy zazwyczaj od wielkości udziałów, co można jednak zmienić w umowie albo statucie.
Przepisy dotyczące spółdzielni mieszkaniowych znajdują się w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 o spółdzielniach mieszkaniowych. Spółdzielnia mieszkaniowa posiada osobowość prawną. Natomiast kwestie wspólnoty mieszkaniowej reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, ale może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Istotną różnicę stanowi fakt, że w przypadku spółdzielni mieszkaniowej jej zarząd działa i podejmuje decyzje w większości kwestii bez bezpośredniego udziału właścicieli nieruchomości należących do spółdzielni. We wspólnocie mieszkaniowej obowiązuje zasada, iż czynności nie przekraczające tak zwanego zwykłego zarządu, zarząd może dokonywać samodzielnie bez uprzedniej zgody mieszkańców, natomiast w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd (na przykład ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej; przyjęcie rocznego planu gospodarczego; ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu; zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej), wymagana jest pozytywna uchwała właścicieli lokali. Na pewno trudniej jest mieć wpływ na decyzje podejmowane przez organy spółdzielni mieszkaniowej niż wspólnoty.
Właściciele nieruchomości, którzy są członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat. Z uwagi na fakt, iż spółdzielnia jest znacznie większą konstrukcją prawną niż wspólnota, utrzymanie mienia spółdzielni będzie znacząco droższe niż w przypadku wspólnoty, co będzie miało bezpośredni wpływ na wysokość czynszu.
Rozwiązaniem, które znajdzie zastosowanie wyłącznie w spółdzielni mieszkaniowej, jest możliwość ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Sporządza się umowę, na mocy której, spółdzielnia zobowiązuje się oddać lokal do używania, a członek spółdzielni do uiszczania określonych opłat. Dodatkowo istnieje instytucja taka, jak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, która jest ograniczonym prawem rzeczowym. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu można utworzyć księgę wieczystą, którą następnie można odnaleźć poprzez wyszukiwarkę ksiąg wieczystych na portalu Elektroniczne Księgi Wieczyste. Wspólnota mieszkaniowa przewiduje wyłącznie instytucję prawa własności nieruchomości.
